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“營改增”將全面推開 個人買賣二手房的稅負是否會加重?

作者:王媛媛 時間:2016年04月20日 信息來源:中國臺州網(wǎng)-臺州晚報

    5月1日,營業(yè)稅改征增值稅試點方案將全面推開,建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)成為最后被納入試點的四大行業(yè),將告別營業(yè)稅,改繳增值稅。昨天上午,臺州市國家稅務(wù)局召開新聞發(fā)布會,對新政進行解讀。

    全面推開“營改增”試點

    有哪些新變化?

    “從字面理解,‘營改增’就是營業(yè)稅改征增值稅。”市國稅局副局長李志義說,2012年以來,已經(jīng)陸續(xù)有多個行業(yè)實行了營改增。

    全面推開“營改增”試點,主要的內(nèi)容就是實行“雙擴”。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點范圍,標志著“營改增”試點覆蓋所有行業(yè)。其中,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率,金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。

    李志義表示,全面推開“營改增”試點的又一亮點是不動產(chǎn)被納入抵扣范圍。無論制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人,還是“營改增”試點納稅人,都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。

    同時,新政明確新增試點行業(yè)的原營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù),對老合同、老項目以及特地行業(yè)采取過渡性措施,總體實現(xiàn)所有行業(yè)全面減稅、絕大部分企業(yè)稅負有不同程度降低的政策效果。

    全面推開“營改增”

    對臺州納稅人意味著什么?

    李志義介紹,本次納入“營改增”試點的四大行業(yè)涉及我市5.1萬戶納稅人。“營改增”后,這些納稅人由于可以抵扣進項稅額,將增加有效投資,加大設(shè)備投入和改造,擴大經(jīng)營規(guī)模,提升市場競爭力。

    國稅部門預(yù)測,今年(5月至12月)通過“營改增”可為全市納稅人減輕稅負10億元。

    “四大行業(yè)的一般納稅人雖然稅率上升,但由于可抵扣進項稅額,稅負總體下降。”李志義解釋,四大行業(yè)的小規(guī)模納稅人,大多由原實行5%的營業(yè)稅稅率(建筑業(yè)營業(yè)稅稅率3%),降為適用3%的增值稅增值率,稅負下降。

    舉例來說,一家餐飲店每月的營業(yè)額是35000元,原先需按照5%的稅率繳納營業(yè)稅1750元,那么“營改增”之后,征收率適用3%,再加上增值稅為價外稅,實際上該納稅戶月繳稅額應(yīng)為35000÷(1+3%)×3%,即1019.42元,每月可少繳730.56元,相當于直接減輕稅負41.75%。

    個人買賣二手房的稅負是否會加重?

    房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”試點的消息傳出后,老百姓最關(guān)心的話題就是二手房買賣的稅負是否會加重?

    “‘營改增’只是稅種和計稅方式的替代,并不會增加納稅人的購房負擔。”市國稅局工作人員說,“營改增”后,原則上延續(xù)原有政策。

    個人(包括個體工商戶和其他個人)將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅;個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅。

    營業(yè)稅是價內(nèi)稅,計算繳納的稅金直接以交易金額為依據(jù),改為增值稅后,增值稅是價外稅,需將交易金額換算成不含稅計征,計稅依據(jù)相比之前有所減少,所以實際上稅負會略有下降,從5%降到4.67%。

    舉例來說,假設(shè)出售購買2年內(nèi)房屋,銷售額總價100萬元,本來需繳營業(yè)稅為100×5%=5萬元,而“營改增”后,應(yīng)繳納增值稅為100÷(1+5%)×5%=4.76萬元,相比原來少了2400元。

    房地產(chǎn)企業(yè)的稅負是否增加?

    是否影響房價?

    在營業(yè)稅中,房地產(chǎn)企業(yè)按銷售不動產(chǎn)稅目征稅,稅率為5%。在增值稅中,房地產(chǎn)企業(yè)按銷售不動產(chǎn)項目征稅。一般納稅人的稅率為11%(抵扣進項稅額),小規(guī)模納稅人的征收率為5%(不抵扣進項稅額)。

    現(xiàn)在我們舉例說明“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。對于一般納稅人來說,假設(shè)銷售全部價款為100億元,土地成本占20%,建材成本占30%,設(shè)計等服務(wù)成本占5%。當期銷項稅額是(100-20)÷(1+11%)×11%=8億元,當期進項稅額是30×17%+5×6%=5.4億元。實際稅負是8%-5.4%=2.6%,小于原營業(yè)稅5%的稅率。

    對于小規(guī)模納稅人來說,實際稅負為1÷(1+5%)×5%=4.76%,也小于原營業(yè)稅5%的稅率。

    “‘營改增’將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來稅負下降,這為房價的下降增加了空間。”市國稅局工作人員說。

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